2025年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續調整態(tài)勢。二季度以來(lái)新房銷(xiāo)售邊際轉弱，二手房市場(chǎng)持續“以?xún)r(jià)換量”，市場(chǎng)整體仍處于“止跌回穩”過(guò)程中。10月，《“十五五”規劃建議》定調“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并強調清理住房消費不合理限制性措施。12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議進(jìn)一步部署“著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，并圍繞控增量、去庫存、優(yōu)供給等方面明確了具體任務(wù)方向。

　　2026年是“十五五”開(kāi)局之年，也是穩地產(chǎn)的關(guān)鍵一年。市場(chǎng)回穩的核心在于信心恢復與預期改善。12月末，北京已率先優(yōu)化樓市政策；財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征收率迎來(lái)下調。預計2026年相關(guān)政策將繼續靠前發(fā)力，加快穩地產(chǎn)，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟實(shí)現質(zhì)的有效提升和量的合理增長(cháng)。

　?。?）市場(chǎng)供求：2025年，重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售整體仍處調整階段，一季度市場(chǎng)延續修復態(tài)勢，二季度以來(lái)市場(chǎng)動(dòng)能有所轉弱，四季度在房企促銷(xiāo)與改善項目入市帶動(dòng)下，核心城市仍保持一定成交規模，但由于上年同期基數較高，同比回落較明顯。隨著(zhù)開(kāi)工及上市規模持續縮量，上半年重點(diǎn)城市新房可售庫存持續回落，但下半年下降趨勢放緩，出清周期有所延長(cháng)。二手房市場(chǎng)，部分房源“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)需求釋放，全年重點(diǎn)30城二手住宅成交套數同比基本持平，帶動(dòng)新房及二手房成交總量整體平穩。

　?。?）房?jì)r(jià)：2025年，百城二手住宅價(jià)格累計下跌8.36%。部分核心城市改善樓盤(pán)入市帶動(dòng)百城新房?jì)r(jià)格累計上漲2.58%，漲幅較2024年小幅收窄，城市間分化顯著(zhù)，三四線(xiàn)城市以消化庫存項目為主，價(jià)格整體面臨壓力。

　?。?）土地市場(chǎng)：2025年，各地政府保持“縮量提質(zhì)”供地策略，全年300城住宅用地成交規劃建面同比下降13.7%，出讓金同比下降10.7%。房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，北上深杭蓉等城市土拍熱度較高，土拍分化延續。全年土地市場(chǎng)熱度“前高后低”，三季度以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應放緩，土拍熱度有所下降。城市集中度方面，2025年TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為52%。央國企仍是拿地絕對主力。

　?。?）政策展望：短期政策將聚焦著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，圍繞穩定預期、激活需求和優(yōu)化供給落實(shí)相關(guān)舉措。其中激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進(jìn)一步優(yōu)化空間；二是預計繼續通過(guò)降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個(gè)稅力度等方式降低購房成本。優(yōu)化供給方面，“十五五”規劃建議強調“投資于人”，預計未來(lái)有望通過(guò)加大住房租金或購房補貼等“補人頭”方式落實(shí)住房保障，同時(shí)繼續加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場(chǎng)供求關(guān)系。

　?。?）市場(chǎng)展望：2026年是“十五五”開(kāi)局之年，預計更多增量政策將加快落地，促進(jìn)需求釋放。根據中指測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.2%，降幅較2025年有所收窄，市場(chǎng)分化態(tài)勢延續，“好城市+好房子”仍具備結構性機會(huì )。在控增量、優(yōu)存量政策導向下，預計2026年新開(kāi)工面積下降8.6%，房地產(chǎn)投資同比下降11%。供給端縮量將有助于市場(chǎng)庫存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。中長(cháng)期來(lái)看，“十五五”新建商品住宅年均銷(xiāo)售面積預計將保持在7-8億平米左右，隨著(zhù)市場(chǎng)庫存逐步回落，配合社會(huì )預期修復，“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調整階段。

　　二季度以來(lái)新房銷(xiāo)售有所轉弱，四季度重點(diǎn)城市月均銷(xiāo)售面積維持一定規模，但由于上年同期基數較高，同比回落較明顯；2025年30城二手房成交套數同比基本持平

圖：2015年以來(lái)全國新建商品房累計銷(xiāo)售面積以及銷(xiāo)售額同比增速

數據來(lái)源：國家統計局

　　全國新房銷(xiāo)售：2025年1-11月，全國新建商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較2024年明顯收窄，但二季度以來(lái)累計降幅有所擴大。根據國家統計局數據，2025年1-11月，全國新建商品房銷(xiāo)售面積為7.9億平方米，同比下降7.8%，商品房銷(xiāo)售額為7.5萬(wàn)億元，同比下降11.1%，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較2024年全年分別收窄5.1和6.0個(gè)百分點(diǎn)，但二季度以來(lái)降幅有所擴大。2025年1-11月全國新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降8.1%，商品住宅銷(xiāo)售額同比下降11.2%，降幅較2024年全年分別收窄6.0和6.4個(gè)百分點(diǎn)。

圖：100個(gè)代表城市商品住宅月度成交面積走勢

圖：各梯隊城市商品住宅月均成交面積及同比走勢（略）

　　重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售：根據中指數據，2025年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比有所下降。其中，一季度受2024年9.26一攬子政策帶動(dòng)，市場(chǎng)延續修復態(tài)勢，重點(diǎn)100城新房成交面積同比小幅增長(cháng)；二季度以來(lái)市場(chǎng)逐步回落；進(jìn)入三季度，市場(chǎng)面臨多重壓力，高溫、強降雨等極端天氣頻發(fā)疊加新房供應縮量，100城新房銷(xiāo)售面積同比降幅略有擴大；四季度，在房企業(yè)績(jì)沖刺、優(yōu)質(zhì)項目入市帶動(dòng)下，100城月均銷(xiāo)售面積維持一定規模，但由于上年同期基數較高，同比回落較明顯。

　　12月24日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，政策內容包括降低非京籍家庭購房社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境5個(gè)方面，本次北京政策優(yōu)化信號意義明顯，上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預期。政策效果來(lái)看，新政后首個(gè)周末，部分樓盤(pán)到訪(fǎng)量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場(chǎng)分化現象仍在，非核心區優(yōu)質(zhì)項目表現尚不明顯。網(wǎng)簽情況來(lái)看，根據中指數據，新政后（12.25-12.31），北京新建商品住宅、二手房住宅日均網(wǎng)簽量分別為159、702套，較新政前（12.1~12.24）日均分別增長(cháng)72.8%、37.4%，隨著(zhù)時(shí)間推進(jìn)及年末優(yōu)惠力度加大，市場(chǎng)有望保持一定活躍度。

圖：2022年以來(lái)重點(diǎn)30城二手住宅月度成交套數走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　重點(diǎn)城市二手房成交：市場(chǎng)整體延續“以?xún)r(jià)換量”行情，2025全年成交量同比基本持平。根據中指初步統計數據，2025年，重點(diǎn)30城二手住宅成交約174萬(wàn)套，同比基本持平。其中，一季度市場(chǎng)保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數同比增長(cháng)25%，二季度市場(chǎng)有所降溫，同比增幅收窄，9月二手房市場(chǎng)熱度有所修復，重點(diǎn)城市二手住宅成交量同比增長(cháng)13%，帶動(dòng)三季度同比小幅增長(cháng)1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以?xún)r(jià)換量”下仍維持一定規模。成交總量來(lái)看，2025年，30城新房和二手房合計成交量同比小幅下降約6%。二手房占比來(lái)看，2025年，30城二手住宅成交套數占新房及二手房合計成交量的比重約為65%，較2024年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2016年以來(lái)重點(diǎn)30城商品住宅各面積段成交套數占比變化

圖：2025年1-11月重點(diǎn)30城商品住宅各面積段成交套數占比

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　從新房市場(chǎng)成交面積段來(lái)看，改善性住房需求仍為新房市場(chǎng)的重要支撐。根據中指監測數據，2025年以來(lái)，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價(jià)改善樓盤(pán)去化表現良好，帶動(dòng)30城120平米以上戶(hù)型新房成交占比持續提升，其中120-144平米戶(hù)型占比超30%，改善需求成為新房市場(chǎng)供求主力。具體城市來(lái)看，與2024年同期相比，2025年1-11月，30個(gè)代表城市中，20個(gè)城市120-144平方米產(chǎn)品成交套數占比提升，其中上海、長(cháng)沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；24個(gè)城市144平米以上產(chǎn)品成交套數占比提升，其中合肥、寧波、南京、無(wú)錫等城市提升幅度較為明顯。

　　從重點(diǎn)城市成交總價(jià)段來(lái)看，北京、上海1000-2000萬(wàn)新房成交量保持較快增長(cháng)，300萬(wàn)以下二手房源成交占比進(jìn)一步上升。2025年1-11月，在套總價(jià)千萬(wàn)級以上新房產(chǎn)品中，北京、上海1000-2000萬(wàn)總價(jià)段新房成交套數同比分別增長(cháng)38%和22%，表現出一定韌性，占比分別升至16.3%和21.3%，而2000萬(wàn)以上新房成交套數同比均出現明顯回落，分別下降8%、31%。整體來(lái)看，當前改善性需求繼續支撐新房市場(chǎng)。

　　另外，近期上海、深圳部分豪宅項目表現搶眼，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結構正逐步從“剛需主導”轉向“改善主導”，高凈值客群購買(mǎi)力強勁，購房決策更聚焦于房產(chǎn)保值屬性與改善功能，因此在市場(chǎng)調整期更傾向于購置核心地段的稀缺豪宅作為“壓艙石”資產(chǎn)。

　　二手房方面，2025年1-11月，北京、上海300萬(wàn)以下二手房成交套數同比分別增長(cháng)16%、26%，成交占比進(jìn)一步提升至36.7%、49.3%。二手房高端市場(chǎng)需求保持平穩，北京、上海2000萬(wàn)以上二手房成交均超2000套。整體來(lái)看，近兩年二手房市場(chǎng)受市場(chǎng)預期轉弱、掛牌量持續增加等影響，價(jià)格持續調整，成交總價(jià)段有所下移，300萬(wàn)以下剛需房源成交占比有所上升。

　　可售庫存來(lái)看，2025年上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷(xiāo)售趨緩影響持續橫盤(pán)，平均出清周期22.2個(gè)月。2025年以來(lái)，新房供應延續縮量態(tài)勢帶動(dòng)上半年庫存規模呈小幅回落態(tài)勢，但下半年銷(xiāo)售趨緩，導致庫存規模壓降趨勢放緩。截至11月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積為3.1億平米，同比下降6%，較2024年末下降4%。出清周期方面，截至11月末，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，50城可售庫存出清周期為22.2個(gè)月。

　　2025年百城二手住宅價(jià)格累計下跌8.36%，價(jià)格已調整四年；部分核心城市改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)百城新房?jì)r(jià)格累計上漲2.58%

圖：2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　二手住宅方面，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2025年百城二手住宅價(jià)格累計下跌8.36%，跌幅較2024年擴大1.10個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，一季度累計下跌1.51%，其中1-2月房?jì)r(jià)延續2024年四季度溫和修復態(tài)勢，3月跌幅有所擴大；進(jìn)入四季度，月度價(jià)格環(huán)比跌幅進(jìn)一步走闊，四季度價(jià)格累計下跌2.73%。12月百城二手住宅均價(jià)為13016元/平方米，環(huán)比下跌0.97%，同比下跌8.36%。整體來(lái)看，2025年二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢未改，同時(shí)受掛牌量較高等因素影響，價(jià)格仍處博弈期。

　　新建住宅方面，2025年百城新建住宅價(jià)格累計上漲2.58%，漲幅較2024年收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。分季度來(lái)看，前三季度分別累計上漲0.52%、0.64%、0.47%。進(jìn)入四季度，部分核心城市高端樓盤(pán)入市節奏加快，帶動(dòng)價(jià)格累計上漲0.93%。12月百城新建住宅均價(jià)為17084元/平方米，深圳、北京、上海、南京等城市均有優(yōu)質(zhì)項目入市，帶動(dòng)百城新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.28%。

圖：2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量變化

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　從漲跌城市個(gè)數看，新房方面，上半年百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數量在40-60個(gè)之間；下半年，下跌城市數量擴大到60個(gè)以上。12月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量為68個(gè)。二手房方面，一季度，成都等個(gè)別城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比出現階段性上漲，二季度以來(lái)，100個(gè)城市價(jià)格月度環(huán)比均下跌。

　　供地繼續“縮量提質(zhì)”，2025年300城住宅用地成交出讓金同比下降10.7%，市場(chǎng)熱度“前高后低”，TOP20城市出讓金占比52%

　　300城：2025年以來(lái)，在“控制增量”政策導向及房企投資審慎下，300城土地推出、成交均延續縮量態(tài)勢。根據中指數據，2025年，300城宅地成交規劃建筑面積為6.2億平方米，同比下降13.7%，出讓金2.3萬(wàn)億元，同比下降10.7%。土拍熱度方面，房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，北上深杭蓉等城市土拍熱度較高，其中深圳、杭州溢價(jià)成交地塊占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應放緩，整體市場(chǎng)熱度有所回落。

表：2025年各梯隊城市住宅用地成交情況注：面積均指規劃建筑面積

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　各線(xiàn)城市：各線(xiàn)城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線(xiàn)城市土地出讓金同比增速較平穩，平均溢價(jià)率在10%左右。根據中指數據，2025年，一線(xiàn)城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均超兩成，但核心區地塊土拍熱度較高，平均溢價(jià)率達11.5%，土地出讓金同比下降。二線(xiàn)城市推出、成交面積相對平穩，主要由于2025年杭州、成都、西安等多個(gè)核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，土地出讓金同比基本持平，但城市分化延續。三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)仍處調整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價(jià)率維持在低位，僅2.8%，土地出讓金同比下降19%。

圖：2020年以來(lái)不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　從城市集中度來(lái)看，根據中指數據，2025年，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為52%，較2024年全年小幅提升1個(gè)百分點(diǎn)，其中上半年TOP20城市出讓金占比高達67%，下半年隨著(zhù)核心城市供地逐漸放緩，占比呈緩慢下行態(tài)勢。TOP20城市中，16個(gè)城市為核心一二線(xiàn)城市，北京、杭州、上海土地出讓金均超1400億元，杭州前七月出讓金已超2024年全年；成都超800億元，武漢、蘇州均超600億元。

圖：2023年以來(lái)300城住宅用地月度和季度平均溢價(jià)率走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　溢價(jià)率趨勢：隨著(zhù)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應力度減弱，300城住宅用地平均溢價(jià)率“前高后低”特征明顯。具體來(lái)看，2022年底重點(diǎn)城市取消土地限價(jià)后，300城宅地溢價(jià)率基本在6%左右，但分化現象持續，核心城市多競拍出高溢價(jià)，其余城市普遍底價(jià)成交。2025年初，受上年末新房市場(chǎng)回暖帶動(dòng)，北上深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價(jià)成交，帶動(dòng)一季度300城宅地溢價(jià)率升至13.4%。進(jìn)入二季度，尤其是5月以后，優(yōu)質(zhì)地塊供應節奏放緩、企業(yè)投資回歸理性，市場(chǎng)熱度回落，平均溢價(jià)率降至7.5%。三季度以來(lái)投資謹慎情緒延續，整體溢價(jià)率下滑至5.7%，12月溢價(jià)率進(jìn)一步降至2.1%。

　　從土拍熱度來(lái)看，深圳、杭州、上海、北京、成都等地土拍熱度相對較高，具體來(lái)看：

　　上海：2025年，上海成交64宗宅地，37宗溢價(jià)成交，其中浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價(jià)，刷新區域地價(jià)紀錄；徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價(jià)總價(jià)紀錄；徐匯地塊成交樓面價(jià)達20.03萬(wàn)元/平，刷新全國宅地地價(jià)最高紀錄，但高單價(jià)主要是面積過(guò)小所致。

　　杭州：2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢價(jià)成交，其中33宗溢價(jià)率超30%，20宗溢價(jià)率超50%。一季度杭州三次刷新地價(jià)紀錄，二季度以來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊仍能保持一定熱度，11月27日，濱江24.62億元包攬兩宗蕭山宅地，均溢價(jià)10%以上成交。

　　北京：2025年，北京成交40宗宅地，14宗溢價(jià)成交，核心區地塊房企參拍意愿高。一季度，北京土拍兩度刷新地價(jià)紀錄，但二季度以來(lái)出讓地塊質(zhì)量一般，多底價(jià)成交。

　　深圳：2025年，深圳土地供應較少，共成交12宗宅地，9宗溢價(jià)成交，其中7宗溢價(jià)率超30%，房企進(jìn)駐意愿強。前海桂灣T201-0232地塊成交樓面價(jià)84180元/㎡，溢價(jià)率達86.1%，刷新深圳宅地地價(jià)最高紀錄；寶安區新安街道A002-0108地塊溢價(jià)率達34.8%，成交價(jià)約86.4億元，成交樓面價(jià)59586元/㎡，刷新寶中地價(jià)單價(jià)紀錄。

　　成都：2025年，成都成交107宗宅地，42宗溢價(jià)成交，12宗溢價(jià)率在30%以上。優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，一季度兩次刷新單價(jià)最高紀錄，二季度以來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊供應力度有所放緩，多數地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交，市場(chǎng)分化延續。

　　拿地企業(yè)方面：央國企仍是拿地絕對主力。根據中指數據，2025年，22個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額中，央國企占比為43%，較2024年小幅下降3個(gè)百分點(diǎn)；地方國資拿地占比為31%，較2024年基本持平；民企拿地占比20%，較2024年提升3個(gè)百分點(diǎn)，其中濱江拿地力度較大，帶動(dòng)整體民企占比提升，另外，2025年以來(lái)成都、重慶、寧波等地本地民企也有補倉。

　　1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降15.9%

圖：2015年以來(lái)房地產(chǎn)和住宅累計開(kāi)發(fā)投資及其同比增速

數據來(lái)源：國家統計局

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降15.9%，降幅持續擴大。2025年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.9萬(wàn)億元，同比下降15.9%，較2024年全年擴大5.3個(gè)百分點(diǎn)，同比增速已降至歷史低位。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為6.0萬(wàn)億元，同比下降15.0%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為76.9%。

圖：房企到位資金同比增速及2025年1-11月各項資金來(lái)源同比增速對比

數據來(lái)源：國家統計局

　　1-11月房企到位資金同比下降11.9%，房企資金端持續承壓。2025年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為8.5萬(wàn)億元，同比下降11.9%，2025年以來(lái)降幅持續擴大。其中，國內貸款為1.3萬(wàn)億元，同比下降2.5%，占到位資金的比重為15.4%。自籌資金為3.1萬(wàn)億元，同比下降11.9%，占比為36.0%。定金及預收款為2.5萬(wàn)億元，同比下降15.2%，占到位資金的比重為29.5%。個(gè)人按揭貸款為1.2萬(wàn)億元，同比下降15.1%，占到位資金的比重為13.8%。

　　2026年是“十五五”規劃開(kāi)局之年，擴內需各項措施有望靠前發(fā)力；房地產(chǎn)政策短期預計聚焦穩定預期、激活需求、優(yōu)化供給

　　宏觀(guān)經(jīng)濟方面，2025年前三季度，我國GDP同比增長(cháng)5.2%，預計全年GDP規模在140萬(wàn)億元左右，基本可順利實(shí)現5%左右增長(cháng)目標。但我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的外部環(huán)境變化影響加深、國內供強需弱矛盾突出等老困難、新問(wèn)題仍然不少。12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議部署2026年經(jīng)濟工作，明確提出要“實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策”，政策取向上強調“要堅持穩中求進(jìn)、提質(zhì)增效”，并“發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節力度”。同時(shí)會(huì )議將“堅持內需主導，建設強大國內市場(chǎng)”列為首要任務(wù)。2026年是“十五五”規劃的開(kāi)局之年，預計宏觀(guān)政策與房地產(chǎn)政策均將靠前發(fā)力，政策力度也有望進(jìn)一步加大，經(jīng)濟增長(cháng)目標或仍設定在5%左右，為高質(zhì)量增長(cháng)預留空間。

　　房地產(chǎn)政策方面，2025年，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的變化，中央對房地產(chǎn)的定調也出現階段性調整，年末中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調“著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

　　中央層面，3月兩會(huì )《政府工作報告》延續2024年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議對樓市的定調，明確“持續推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，從“促需求”“去庫存”“防風(fēng)險”三方面部署重點(diǎn)工作，并指出要“有序搭建相關(guān)基礎性制度”；4月25日，中央政治局會(huì )議指出“持續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定態(tài)勢”，對前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品質(zhì)住房供給”，強調“優(yōu)化存量商品房收購政策”；隨著(zhù)二季度市場(chǎng)邊際轉弱，6月13日國常會(huì )指出“進(jìn)一步優(yōu)化現有政策，提升政策實(shí)施的系統有效性”，“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，并明確“穩定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險”的政策發(fā)力方向；7月15日，中央城市工作會(huì )議召開(kāi)，定調“我國城鎮化正從快速增長(cháng)期轉向穩定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的階段”，并部署城市工作7個(gè)方面的重要任務(wù)；7月30日中央政治局會(huì )議強調“落實(shí)好中央城市工作會(huì )議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”；8月18日國務(wù)院第九次全體會(huì )議上，李強總理再提房地產(chǎn)，強調“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢”，并指出“多管齊下釋放改善性需求”。

　　10月，二十屆四中全會(huì )明確提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，同月28日，“十五五”規劃建議發(fā)布，明確推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的五大方向，包括“完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎制度”“優(yōu)化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給”“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”“建立房屋全生命周期安全管理制度”等。

　　12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調“著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，為2026年樓市定調，并指出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)‘好房子’建設。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”?！胺€樓市”依然是2026年政策目標，表述從“止跌回穩”轉向“著(zhù)力穩定市場(chǎng)”，更加強調房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。中央財辦在解讀中央經(jīng)濟工作會(huì )議時(shí)指出從供需兩端發(fā)力穩市場(chǎng)，供給端強調“要嚴控增量、盤(pán)活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時(shí)有序推動(dòng)‘好房子’建設”，需求端指出“要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”；另外，明確提出要“積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展”“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。年末，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布通知，降低個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的增值稅征收率至3%，進(jìn)一步降低二手房交易成本。

　　整體而言，中央和監管部門(mén)持續落地“穩樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優(yōu)化供給等方面，并同時(shí)兼顧中長(cháng)期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調減限制性措施，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優(yōu)化供給方面，主要通過(guò)盤(pán)活存量、嚴控增量?jì)蓚€(gè)方向共同推進(jìn)。中長(cháng)期來(lái)看，“十五五”規劃建議明確“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，中央將圍繞完善基礎性制度、優(yōu)化保障性住房供給、建設“好房子”等方面持續發(fā)力。

圖：2023年以來(lái)各地因城施策頻次

表：2025年以來(lái)主要政策類(lèi)型出臺頻次對比

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個(gè)維度。

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　地方政策層面，根據中指監測，2025年全國有超230省市（縣）出臺政策約630條，基于多數城市已全面放開(kāi)限制性政策，政策優(yōu)化頻次較2024年有所下降。從政策優(yōu)化方向上看，2025年各地主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩方面落地具體舉措。

　　激活需求：優(yōu)化公積金貸款、加大購房補貼力度，持續降低購房成本。核心城市限制性政策持續優(yōu)化，釋放購房需求入市。2025年，多數城市限制性政策已放開(kāi)，優(yōu)化限制性政策的城市主要集中在核心一二線(xiàn)城市，具體來(lái)看，8-9月，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化調整限購政策，如北京符合條件的居民家庭，在五環(huán)外購房不限套數；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數，9月19日上海青浦區針對人才放松限購政策，明確社保/個(gè)稅未滿(mǎn)1年的非本市戶(hù)籍家庭可通過(guò)人才綠色通道申報購房資格；深圳收窄限購區域，鹽田區、大鵬新區放開(kāi)限購，符合條件的居民家庭在非核心區購房不限套數，社保/個(gè)稅不滿(mǎn)1年的非本市戶(hù)籍居民家庭，在非核心區購房限購2套；信貸政策方面，長(cháng)沙、河南等多地多孩家庭可核減住房認定套數，上海、深圳明確在利率定價(jià)機制方面不再區分首套和二套住房；核心城市相繼放松或取消限售，加速市場(chǎng)流通，2025年以來(lái)，重慶、成都、蘇州等地相繼調整限售年限乃至取消限售，目前在重點(diǎn)一二線(xiàn)城市中，上海、杭州、北京部分房源仍執行限售。

　　另外，12月24日，北京發(fā)布樓市新政，進(jìn)一步放松限制性政策，從限購、信貸、公積金貸款等方面進(jìn)行優(yōu)化，降低非戶(hù)籍家庭社保/個(gè)稅年限要求，五環(huán)內由3年降至2年，五環(huán)外由2年降至1年；多孩家庭允許在五環(huán)內多購1套；不再區分首套、二套商貸利率；將二套公積金貸款首付比例降至25%。在政策優(yōu)化調整后北京針對非京籍在五環(huán)內的社保/個(gè)稅年限要求低于上海外環(huán)內，預計上海、深圳等城市也存在跟進(jìn)預期。

　　優(yōu)化供給：控制增量、去化庫存，雙管齊下改善供求關(guān)系?？刂圃隽糠矫?，多地遵循“人、房、地、錢(qián)”的要素聯(lián)動(dòng)機制，實(shí)現以需定供，提高供應質(zhì)量。2025年以來(lái)，多地在住房發(fā)展年度計劃中，強調遵循“人、房、地、錢(qián)”的要素聯(lián)動(dòng)機制，對供應規模、供應結構進(jìn)行明確及優(yōu)化。同時(shí)多地嚴控或優(yōu)化商服用地供給，如北京明確加大站城融合力度，優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊等設施較為完備地區開(kāi)發(fā)建設，適度提高建設強度，打造職住商活力中心；成都指出深化土地供應“三色”管理機制，建立商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯(lián)動(dòng)機制，在不同區縣設定差異化的計容商服建筑面積持有比例等；佛山提出嚴控新增商服用地供應規模和商住用地配比，提高純住宅用地供應比例，原則上新出讓的居住用地中商業(yè)辦公計容建筑面積占比不超過(guò)10%。

　　去化庫存方面，各地持續落實(shí)收回收購存量閑置土地、收購存量商品房。在收回收購存量閑置土地方面，根據中指不完全統計，截至12月末，全國各地公示擬使用專(zhuān)項債收回收購存量閑置土地的數量超5000宗，總用地面積超2.6億平方米，總金額超6800億元，已發(fā)行的專(zhuān)項債超3000億元，占比約45%；從發(fā)行節奏來(lái)看，10月以來(lái)重慶、河北、湖北等多個(gè)專(zhuān)項債券非“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區相關(guān)專(zhuān)項債相繼發(fā)行，各地專(zhuān)項債券發(fā)行呈加速趨勢。收購存量商品房方面，各地持續推進(jìn)，多地收購項目落地，部分地區收購初見(jiàn)成效。據廣東省住建廳披露數據，截至7月末廣州、深圳、佛山、珠海等4個(gè)城市已完成4個(gè)項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元；據廣西自治區披露，截至9月初廣西累計收購2.92萬(wàn)套存量商品房用作保障性住房；安徽截至9月底累計收購存量商品房1.2萬(wàn)套；運用專(zhuān)項債收購存量商品房方面，根據中指不完全統計，2025年以來(lái)，浙江、四川、山東、湖南等多省市，先后發(fā)行合計約43億元專(zhuān)項債券用于收購存量商品房用于保障性住房。

　　“好房子”建設方面，2025年各地持續出臺落地“好房子”建設技術(shù)標準，部分城市出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進(jìn)行了規范。北京、上海、蘇州等核心一二線(xiàn)城市相繼跟進(jìn)落地“好房子”建設管理技術(shù)規范，對建筑設計規劃要求、計容規則等進(jìn)行調整優(yōu)化，為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了更大的發(fā)揮空間，有利于打造更為優(yōu)質(zhì)、實(shí)用性更強的高品質(zhì)住宅項目；部分城市出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進(jìn)行了規范，如成都明確陽(yáng)臺、飄窗以及入戶(hù)花園等附屬空間的面積不大于該項目住宅計容建筑面積的30%，同時(shí)將開(kāi)敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統計的部分空間納入計算范疇。明確計容規則，可以讓附屬空間的總面積管控更嚴謹，避免企業(yè)通過(guò)無(wú)限提升得房率的方式無(wú)序競爭，一定程度上可以降低對在售項目的干擾，平穩提升整體住房品質(zhì)。

表：2025年各省市擬使用專(zhuān)項債收購閑置存量土地及發(fā)債規模

注：專(zhuān)項債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區：北京市、上海市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門(mén)市)、山東省(含青島市)、湖南省、廣東省(含深圳市)、四川省，河北雄安新區。

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　中性假設下，預計2026年新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.2%，市場(chǎng)仍處調整階段

　　自2024年9.26政治局會(huì )議定調“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”后，伴隨一攬子政策逐步落地，2024年四季度及2025年一季度市場(chǎng)出現階段性修復，但二季度以來(lái)新房銷(xiāo)售再次轉弱，市場(chǎng)仍在調整階段。根據國家統計局數據，2025年1-11月，全國新建商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比分別下降7.8%和11.1%，降幅較2024年全年分別收窄5.1和6.0個(gè)百分點(diǎn)，但二季度以來(lái)降幅有所擴大，同時(shí)房屋新開(kāi)工面積、施工面積同比延續下降態(tài)勢，開(kāi)工降幅仍較大。展望2026年，政策加力落實(shí)、經(jīng)濟基本面好轉與居民就業(yè)收入預期改善，仍是購房需求修復的重要基礎。政策靠前發(fā)力有助于住房需求加快釋放，但當前市場(chǎng)整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開(kāi)工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應保持一定規模外，多數城市新樓盤(pán)供應有限，市場(chǎng)以消化存量未售項目為主，市場(chǎng)供求修復仍面臨一定壓力。

　　根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2026年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)預計將呈現“銷(xiāo)售延續回落態(tài)勢，開(kāi)工維持低位，投資調整壓力仍較大”的特點(diǎn)。

表：2026全國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標預測結果

數據來(lái)源：中指研究院測算

注：各級城市批準上市面積為該梯隊代表城市平均值，一線(xiàn)城市4個(gè)，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市各23個(gè)。

數據來(lái)源：國家統計局

　　銷(xiāo)售趨勢：自2021年下半年市場(chǎng)調整以來(lái)，房地產(chǎn)下行已有四年半左右，新房銷(xiāo)售面積較2021年峰值下降約五成。目前銷(xiāo)售規模已逐步接近中長(cháng)期需求中樞水平，但當前住房需求特征已發(fā)生顯著(zhù)變化，改善性需求占比提升，其購房決策更易受收入預期和市場(chǎng)信心影響?？紤]到當前居民就業(yè)收入預期仍偏弱，短期銷(xiāo)售規模仍面臨一定壓力，市場(chǎng)分化態(tài)勢或將延續，“好城市+好房子”具備結構性機會(huì )。綜合來(lái)看，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.2%。

　　房?jì)r(jià)趨勢：根據中指百城價(jià)格指數，2025年，百城二手住宅價(jià)格累計下跌8.36%，自2021年10月以來(lái)調整已超四年，2025年下半年價(jià)格跌幅有所擴大。從新房?jì)r(jià)格來(lái)看，2025年中指百城新建住宅價(jià)格指數累計小幅上漲2.58%，主要源于核心城市優(yōu)質(zhì)改善新盤(pán)入市拉動(dòng)結構性上漲。從全國新房成交均價(jià)來(lái)看，根據國家統計局數據，2025年1-11月，全國新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9546元/平米，同比下降3.4%。整體來(lái)看，2026年新房市場(chǎng)價(jià)格表現預計將繼續分化。在土地供應“提質(zhì)”及“好房子”產(chǎn)品力提升背景下，新入市項目?jì)r(jià)格有望保持穩定，并普遍高于所在城市均價(jià)；而早期開(kāi)盤(pán)的在售項目，價(jià)格仍面臨壓力。綜合來(lái)看，2026年新房銷(xiāo)售均價(jià)或延續小幅微降態(tài)勢。中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷(xiāo)售額同比下降6.8%。

圖：商品房待售面積及新開(kāi)工累計同比

圖：全國土地（住宅+商辦）累計成交面積、房屋新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積累計同比增速

數據來(lái)源：國家統計局

　　新開(kāi)工趨勢：2025年，受新房銷(xiāo)售仍在回落、過(guò)去兩年土地成交顯著(zhù)縮量等因素影響，全國房屋新開(kāi)工面積延續下行態(tài)勢，1-11月新開(kāi)工面積同比下降20.5%。從趨勢來(lái)看，當前市場(chǎng)仍處于“去庫存”階段，截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.53億平方米，同比增長(cháng)2.6%，庫存水平較高疊加銷(xiāo)售端持續承壓，預計將繼續影響房企開(kāi)工意愿。而作為新開(kāi)工的先行指標，2025年以來(lái)土地成交面積降幅呈現收窄態(tài)勢。根據中指數據，2025年，全國土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降12.8%，降幅較2024年全年收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)。在房企整體拿地審慎態(tài)度下，其所獲取的優(yōu)質(zhì)地塊傾向于加快開(kāi)工并銷(xiāo)售回籠資金；同時(shí)地方國資托底拿地情況減少（托底地塊往往開(kāi)工節奏較慢），進(jìn)一步推動(dòng)了土地成交向實(shí)際開(kāi)工的傳導效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可對未來(lái)新開(kāi)工量形成一定支撐。但需注意，新開(kāi)工修復的先決條件仍是市場(chǎng)銷(xiāo)售的企穩，短期內新開(kāi)工規模預計仍將處于低位。中性情形下，2026年新開(kāi)工面積同比降幅約8.6%。

數據來(lái)源：國家統計局

　　投資趨勢：2025年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.9萬(wàn)億元，同比下降15.9%。從結構來(lái)看，建筑工程投資與土地購置費合計占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資92%，1-11月建筑工程投資同比下降17.5%，土地購置費同比下降13.0%，建筑工程投資回落較明顯。從趨勢來(lái)看，2025年房企拿地進(jìn)一步聚焦核心城市，帶動(dòng)土地出讓金規模有所趨穩，預計將對2026年土地購置費形成一定支撐。而隨著(zhù)“保交房”任務(wù)全面完成，相關(guān)工程量將逐步減少，預計2026年施工面積將延續回落態(tài)勢，進(jìn)而對建筑工程投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成一定拖累。根據中指測算，中性情形下，2026年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降11.0%。

　　根據中指測算，“十五五”時(shí)期全國城鎮住房需求總量約為49.8億平米。對應住房供給端，除市場(chǎng)化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會(huì )消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉化比例，未來(lái)五年新建商品住宅銷(xiāo)售面積年均預計為7-8億平米。從住房需求構成來(lái)看：1）新增城鎮人口帶來(lái)的住房需求，這也是過(guò)去支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的核心動(dòng)力，假設未來(lái)五年全國總人口每年減少約0.25%，城鎮化率年均提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，則五年城鎮人口增加約3650萬(wàn)人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本報告通過(guò)城鎮居民人均住房建筑面積增加趨勢來(lái)評估這一影響，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”末全國城鎮居民人均住房建筑面積將達到45平米，帶動(dòng)住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來(lái)住房消費的核心增長(cháng)點(diǎn)。3）拆遷改造帶來(lái)的住房需求，在“十三五”大規模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是市場(chǎng)較快發(fā)展的重要支撐，但隨著(zhù)城市發(fā)展階段轉變，拆遷改造帶來(lái)的住房需求預計將回落，但其仍將為市場(chǎng)提供一定支持，預計未來(lái)五年拆改需求約13.4億平米。

圖：“十五五”期間全國新建商品住宅銷(xiāo)售面積預測

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　2025年，銷(xiāo)售額突破千億的房企共有10家，包括保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、萬(wàn)科、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)和濱江集團。多數千億房企展現出良好的經(jīng)營(yíng)韌性，在發(fā)展策略上順勢而為，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力較扎實(shí)、融資優(yōu)勢明顯，公司治理結構也較為完善與穩健。此外，千億企業(yè)在多個(gè)核心城市推出的改善樓盤(pán)表現突出，抓住了市場(chǎng)核心需求。

　　2025年，權益拿地金額超500億元的房企有5家，分別為中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國和華潤置地。從整體拿地格局來(lái)看，央國企仍然是主力，但民營(yíng)房企積極性有所提升。拿地金額前十企業(yè)中，央國企占據8席；與此同時(shí)，濱江、邦泰、大華等民營(yíng)房企也躋身拿地金額TOP30。